土地使用權(quán)評(píng)估的內(nèi)容及方法
發(fā)布時(shí)間: 2014-11-09 15:24
土地使用權(quán)評(píng)估：就是對(duì)土地使用權(quán)證進(jìn)行估價(jià)，由持有相就評(píng)估師資格證的專業(yè)人員遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響土地使用權(quán)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響土地價(jià)格因素的分析，對(duì)土地使用權(quán)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。
土地使用權(quán)評(píng)估的的類型
1、 公司制改造土地使用權(quán)評(píng)估；
2、 土地使用權(quán)作價(jià)出資和授權(quán)經(jīng)營評(píng)估；
3、 土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評(píng)估；
4、 保留劃撥土地使用權(quán)評(píng)估。
土地使用權(quán)評(píng)估的程序
土地評(píng)估前的準(zhǔn)備工作包括：
1、收集有關(guān)的資料：被評(píng)估地塊的地級(jí)資料，城市規(guī)劃資料以及被評(píng)估地塊所處地段等級(jí)資料，被評(píng)估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報(bào)等等。
2、現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。
3、分析測算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測算被評(píng)估地塊開發(fā)建設(shè)總成本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
土地使用權(quán)評(píng)估方法
一、市場法
市場法應(yīng)用的步驟與過程
1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：
(1)與待估土地用途應(yīng)相同。
(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。
(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個(gè)別條件要相近。
(5)交易時(shí)間與待估土地的股價(jià)期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。
2、進(jìn)行交易情況的修正。
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
(2)交易時(shí)有特別動(dòng)機(jī)，如急于出售或購買。
(3)買方或賣方不了解市場行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、進(jìn)行交易時(shí)間的修正。
4、進(jìn)行區(qū)域因素修正。
5、進(jìn)行個(gè)別因素修正。
6、確定待估土地評(píng)估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
二、收益法
土地收益包括有形收益和無形收益，計(jì)算收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。
土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。
以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時(shí)，通常按下列步驟進(jìn)行：
1、計(jì)算總收入。
2、求取總費(fèi)用。(此處不包括利息)
3、求取總收益。
4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)
5、求取土地純收益。
三、成本法
(一)成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。
評(píng)估值(土地價(jià)格)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益
成本法一般適用于新開發(fā)土地的評(píng)估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場法等其他方法評(píng)估時(shí)采用。
同時(shí)可在對(duì)既無收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評(píng)估時(shí)采用。
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